용적률 건폐율 용어 정리

안녕하십니까? 부냥이입니다.

 

매번 신규 분양소식만 전해드리다가 

 

오늘은 신규 분양소식이 아니라

조금은 낯설수도 있을 거라 생각합니다.

 

다름이 아니라 예전부터 신규 분양소식 외에

다른 카테고리를 하나 추가해서 운영할까 고민하고 또 고민한 끝에

"부동산 스터디"라는 컨텐츠로 카테고리를 운영해볼까 합니다.

 

우선 제가 생각하고 있는 것은 오늘처럼 포스팅을 하는 것처럼

부동산 관련 용어 정리 카테고리 진행할 예정이고

그 외에 부동산 관련 법 (세금) 등 기타 부동산 관련 내용들을

추가해서 진행할 예정입니다.

 

어찌되었든 이 블로그의 목표는 저와 이 글을 보시는 분들이

부동산에 대해 함께 공부하고 성장하는 것에 중점을 두고

운영을 해볼까합니다.

 

아직 미흡한 점이 많지만 저도 저 나름대로 많이

고민하고 좋은 정보들을 이해하기 쉽게 정리해서

여러분들에게 포스팅을 통해 알려드리도록 해보겠습니다.

 

그럼 바로 시작하겠습니다!

 

오늘은 건폐율과 용적률이 과연 무엇인가?

에 대해 공부해보려 합니다.

 

한때 저도 부동산 관련 Youtube들을 많이 봤었는데

아파트나 상가 분석을 할 때 꼭 건폐율이 얼마입니까?

용적률은 얼마입니까? 라는 이야기를 많이 들었습니다.

(개인적으로 아파트보다는 상권 분석을 할 때

이 두 용어를 더 많이 들었던 것으로 기억합니다.)

 

그래서 도대체 이 두개가 뭐가 중요하길래

확인을 하는 것인지 궁금해서 찾아봤던 경험이 있습니다.

 

그래서 간단하게 제가 이해하고 있는 선에서

최대한 쉽게 설명드려보도록 하겠습니다.

 

건폐율 설명

 

먼저 건폐율의 사전적 정의부터 살펴보겠습니다.

 

건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율

(땅 전체면적에서 건물을 지을 수 있는 면적의 비율)

 

사실 보통 사전적 용어만 봐도 어려운 용어들은 이해가 잘되지 않는데

이 용어는 그리 어려운 용어는 아닌 것 같습니다.

 

"대지면적"에 대한 "건축면적"의 비율

건폐율 계산 공식 ↓

건축면적 / 대지면적 X 100% = 건폐율 (%)

 

쉽게 계산은 건축면적에서 대지면적을 나눠주고 x100%를

하면 해당 건물에 대한 건폐율을 계산할 수 있습니다.

 

비율은 다들 %라 아실 것으로 생각합니다.

 

그럼 "대지면적" 먼저 알아보겠습니다.

대지면적은 말 그대로 건축대상의 필지 또는

부지의 면적을 의미합니다.

※ 필지 : 구획된 논이나 밭, 임야, 대지 따위를 세는 단위

(쉽게 말해 땅 크기입니다.)

 

그리고 "건축면적"은 건물의 외벽이나 이를 대신하는

기둥의 중심선으로 둘러싸운 부분의 수평투영면적을 의미합니다.

※ 수평투영면적 : 하늘에서 바로 내려본 모양의 면적이라고

이해하시면 될 듯 합니다.

(쉽게 말해 건물의 면적입니다.)

 

건폐율을 규제하는 이유는 건축물이 과도하게 밀집되는 것을

방지하고 일조 (햇볕)과 통풍 (바람), 채광 (햇빛을 비롯한 광선) 등을 

지키기 위해서이며, 최소한의 일상생활과 재해로부터 안전공간을

확보하는 취지에 있습니다.

 

 

 

 

 

용적률 설명

다음은 용적률입니다.

 

용적률 : 대지면적에 대한 연면적의 비율

 

잘 와닿지 않습니다.

 

대지면적은 위에서 설명드린 것처럼

쉽게 말해 땅의 크기입니다.

 

그렇다면 연면적의 정의 대해 알아보겠습니다.

 

연면적은 건물 각 층의 바닥 면적을 합한 전체 면적이라고 합니다.

 

즉 쉽게 말해 용적률은 땅 전체면적 (대지면적)에서 건물을 얼마나

높게 지을 수 있는가를 판가름하는 척도라고 생각하시면 됩니다.

 

용적률의 경우 제1종 전용주거지역 (50% 이상 100% 이하)

제2종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 준주거지역 등등등

기타 굉장히 다양하게 분류되어 있습니다.

(이러한 점들은 나중에 건물을 짓게 될 때 더 깊고

자세하게 공부해야할 부분이고 대략적인 의미만 짚고

넘어가셔도 무방합니다.)

 

위 내용과 관련해서 용적률은 높으면 높을수록

투자자에게 유리합니다. 이유는 아래 예시로 설명 드리겠습니다.

 

사례 1.

대지면적 : 100㎡ (건폐율 40%, 용적률 120%)

이 경우 대지에 면적 40㎡를 이용해서 3층까지 건물을 지을 수 있습니다.

 

사례 2.

대지면적 : 100㎡ (건폐율 40%, 용적률 400%)

만약 용적률이 400%까지 허용된다면 전용면적 40㎡ 건물을

10층까지 건축할 수 있습니다.

 

이처럼 같은 전용면적 40㎡ 건물이라도

용적률에 따라 건물을 높일 수 있는 높이가 달라지는 것입니다.

즉 3층짜리 건물을 올려서 월세를 받을 것인가?

아니면 10층짜리 건물을 올려서 월세를 받을 것인가?와 같이

월세 수입이 몇배 상승되는 점이 있기 때문입니다.

 

하지만 위에도 설명드린 것처럼 용적률을 무조건적으로 높일 수 있는 것은

아니며 상한선을 지정해 용도지역별 건폐율과 용적률 기준이 마련되어 있고

지방자치단체마다 기준을 정해두고 제한하고 있습니다.

 

여기까지 설명을 들으시고 이해가 안되셔도 상관 없습니다.

이것만 기억하시면 됩니다.

 

결론은 건폐율과 용적률은 높으면 높을 수록 좋다는 것입니다.

 

이유는 건폐율과 용적률이 높다는 것은 그만큼 같은 땅에 건물을 더 크고

높게 지을 수 있다는 말이 되기 때문입니다.

 

이상 오늘은 건폐율과 용적률에 대해 공부해보았습니다.

 

그럼 저는 또 다시 이해되지 않는 부동산 용어들을 가지고

다시 찾아오도록 하겠습니다.

 

감사합니다.